盛夏，晨曦微露，薄霧籠罩著青磚黛瓦的文廟街區(qū)。21歲的漢服愛(ài)好者小雅已身著曲裾深衣，步履輕快地踏上石板路。她腳下的這條軸線，北起黃河故道，南抵云龍山，貫穿徐州老城心臟，綿延七里——這便是徐州人引以為傲的“彭城七里”。“穿上漢服走在這里，感覺(jué)每一步都踩在歷史的回音上。”小雅笑著對(duì)記者說(shuō)，這里是她和同袍們最愛(ài)的“Citywalk”路線，隨手一拍都是古今交融的美麗畫(huà)卷。
謀篇
勾勒千年文脈的“骨骼”與“肌理”
“為什么叫‘彭城七里’？這‘七’字可藏著三重密碼！”在徐州市自然資源和規(guī)劃局的辦公室里，參與“彭城七里”規(guī)劃編制的袁艷勇注冊(cè)規(guī)劃師指著墻上的巨幅圖紙告訴記者：“軸線全長(zhǎng)恰好7華里，更新片區(qū)總面積7平方公里，整體又巧妙劃分為7個(gè)更新單元。數(shù)字是巧合，更是文脈的意趣！”這條軸線，串聯(lián)起了黃樓、文廟、戲馬臺(tái)、燕子樓等散落的歷史明珠，更聯(lián)通了城市的交通動(dòng)脈與繁華商圈。2022年底，市政府啟動(dòng)《彭城歷史文脈城市更新工程設(shè)計(jì)方案》，為確保項(xiàng)目實(shí)施落地，市自然資源和規(guī)劃局加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施方案與詳細(xì)規(guī)劃之間的聯(lián)動(dòng)傳導(dǎo)和雙向反饋，正是為這條千年文脈量身定制的“煥新”藍(lán)圖。
▲彭祖園
2019年底，面對(duì)老城區(qū)保護(hù)與更新的復(fù)雜課題，徐州市自然資源和規(guī)劃局率先啟動(dòng)《徐州城市歷史文脈保護(hù)開(kāi)發(fā)規(guī)劃》編制。“規(guī)劃的過(guò)程，就像在描摹一幅宏大的歷史長(zhǎng)卷，每一筆都要體現(xiàn)徐州的根與魂。”袁艷勇回憶道。在一次激烈的規(guī)劃研討會(huì)上，資深規(guī)劃師李玲指著戶部山古建筑群的模型強(qiáng)調(diào)：“楚漢的雄渾、兩漢的厚重，這些文化基因必須融入空間布局、建筑立面、景觀小品，讓游客一踏入‘七里’，就能‘呼吸’到彭城的歷史氣息！”最終，“一軸一環(huán)兩廊”的空間格局被確立，彭城之源、土城漢風(fēng)、黃樓勝跡等七大更新單元次第展開(kāi)，如同七顆精心打磨的寶石，鑲嵌在七里長(zhǎng)軸上。為千年文脈搭建起清晰的“骨骼”框架。規(guī)劃引領(lǐng)的第一步，已為城市更新立下“規(guī)矩”與“方向”。
落筆
老城肌理里的“微改造”與大民生
藍(lán)圖繪就，如何落地？考驗(yàn)的是規(guī)劃實(shí)施的“繡花”功夫。
走進(jìn)云東文化街區(qū)，陽(yáng)光透過(guò)雕花窗欞灑在修繕一新的青石板路上。66歲的張大爺坐在自家改造后的房前，悠閑地品著茶。“以前這里都是幾十年的老房子，好多破舊漏雨，不少房子都沒(méi)法住人。”他指著煥然一新的街巷感慨，“現(xiàn)在政府像‘繡花’一樣改造，老房子的‘魂’保住了，還引進(jìn)了咖啡館、文創(chuàng)店，人氣旺了，看著就舒服！”張大爺?shù)男θ堇铮菍?duì)“留改拆”理念最生動(dòng)地詮釋——保留街巷肌理與風(fēng)貌，更新功能與內(nèi)涵。
在文廟街區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目經(jīng)理邵永凱正拿著圖紙仔細(xì)核對(duì)一處飛檐斗拱的細(xì)節(jié)。“瞧這青磚的色澤、瓦當(dāng)?shù)募y樣，都力求還原明清原貌。”他對(duì)記者說(shuō)，“市自然資源和規(guī)劃局對(duì)建筑外立面方案嚴(yán)格把關(guān)，確保每一處細(xì)節(jié)按規(guī)劃落實(shí)到位。這份‘說(shuō)明書(shū)’，正是市自然資源和規(guī)劃局結(jié)合更新規(guī)劃，為每個(gè)地塊量身定制的管控要求，將宏觀藍(lán)圖細(xì)化為可操作的‘施工圖’。規(guī)劃就是‘金科玉律’，高度、風(fēng)格、景觀布局，一點(diǎn)都不能含糊。”邵永凱表示，為確保這“繡花”功夫精準(zhǔn)到位，徐州市成立了彭城歷史文脈城市更新工作專班，規(guī)劃、住建、文廣旅等多個(gè)部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)、無(wú)縫銜接。
▲文廟江北第一樓
變化不僅在于“面子”，更在于“里子”，規(guī)劃實(shí)施的核心是“人”。在戶部山更新單元詳細(xì)規(guī)劃啟動(dòng)前，市自然資源和規(guī)劃局的社區(qū)規(guī)劃師們，帶著“體檢評(píng)估找問(wèn)題、多元協(xié)商問(wèn)需求”的任務(wù)，扎進(jìn)了街巷。“張大爺家屋頂漏雨，李嬸抱怨買菜遠(yuǎn)，還有巷口那棵老槐樹(shù)能不能留……”規(guī)劃師們的筆記本密密麻麻。這些來(lái)自街巷深處的“原聲”，通過(guò)“未訴先辦”機(jī)制，成為詳細(xì)規(guī)劃修編的重要依據(jù)，最終轉(zhuǎn)化為嵌入式社區(qū)服務(wù)中心選址、智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)增設(shè)、老樹(shù)保護(hù)方案等具體規(guī)劃內(nèi)容。當(dāng)嶄新的服務(wù)中心在彭城街道蓮花社區(qū)落成，看著通透明亮的診療室、飯菜飄香的助餐點(diǎn)、童聲回蕩的托管區(qū)、舒適清幽的城市書(shū)房……規(guī)劃實(shí)施的溫度，體現(xiàn)在對(duì)每一處民生細(xì)節(jié)的精準(zhǔn)回應(yīng)。
盤(pán)活
喚醒沉睡資源的“妙手”與“慧心”
盤(pán)活沉睡的歷史資產(chǎn)，是“彭城七里”的點(diǎn)睛之筆，更體現(xiàn)了市自然資源和規(guī)劃局的制度創(chuàng)新智慧。
解放南路西側(cè)，曾因產(chǎn)權(quán)債務(wù)糾紛“爛尾”十余年的原物華市場(chǎng)地塊，是塊難啃的“硬骨頭”。市自然資源和規(guī)劃局開(kāi)發(fā)利用處處長(zhǎng)徐春鵬記憶猶新：“權(quán)屬像一團(tuán)亂麻，按常規(guī)根本解不開(kāi)。”他們大膽探索，牽頭制定《城市更新低效用地盤(pán)活指引》，創(chuàng)新提出“產(chǎn)權(quán)整合、主體歸集、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”路徑。經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次協(xié)調(diào)、談判，最終將分散的權(quán)屬整合劃入徐州彭城七里城市更新有限公司。如今，這片沉睡的土地已啟動(dòng)建設(shè)，正被打造成“首家城市主題場(chǎng)景類大型體驗(yàn)項(xiàng)目”，沉睡的土地被喚醒，釋放出新的價(jià)值。“沒(méi)有城市更新土地和規(guī)劃政策的突破，這‘死棋’就盤(pán)不活。”項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人感慨。
▲徐州飲食文化博物館
另一處“妙手”在“彭城七里”南段。原漢王府餐飲樓因經(jīng)營(yíng)不善長(zhǎng)期閑置，成為街區(qū)的“傷疤”。市文旅集團(tuán)有意盤(pán)活，市自然資源和規(guī)劃局提前謀劃，將該項(xiàng)目納入新一輪詳細(xì)規(guī)劃修編中，確保落地實(shí)施；迅速啟動(dòng)“彭城七里城市更新項(xiàng)目審批綠色通道”，依據(jù)《徐州市城市更新改造指導(dǎo)意見(jiàn)》，加快審批了將其改造為“徐州飲食文化博物館”的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。如今，這里飄蕩著地道的徐州味道，老饕們?cè)诖似肺睹朗常病熬捉馈敝鴼v史。“政策活了，老房子才能活起來(lái)。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人劉經(jīng)理說(shuō)。存量盤(pán)活的突破，源于土地和規(guī)劃政策的精準(zhǔn)供給與彈性創(chuàng)新。“我們收集了老菜譜、老器具，還引入了非遺傳承人現(xiàn)場(chǎng)制作，讓老饕們既能品美食，又能讀歷史。”劉經(jīng)理說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目的成功盤(pán)活，像一把鑰匙，瞬間激活了南段的人氣。
類似的“蝶變”在七里不斷上演。在“土城漢風(fēng)”片區(qū)，徐州博物館、乾隆行宮、土山漢墓的資源被整合，一個(gè)宏大的“泛博物館公園”藍(lán)圖正逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。古老的磚石，不再是塵封的記憶，而成為連接過(guò)去與未來(lái)、驅(qū)動(dòng)發(fā)展的新引擎。
▲徐州博物館
“我們堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，通過(guò)土地等值置換、既有建筑盤(pán)活、歷史文脈傳承等系統(tǒng)性舉措，實(shí)現(xiàn)了一個(gè)項(xiàng)目激活一個(gè)商圈的綜合效益。”市自然資源和規(guī)劃局開(kāi)發(fā)利用處處長(zhǎng)徐春鵬表示，這一創(chuàng)新實(shí)踐為城市存量資源盤(pán)活提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)：創(chuàng)新土地整合機(jī)制。通過(guò)全域統(tǒng)籌、精準(zhǔn)騰挪的方式，對(duì)零星低效用地實(shí)施集約化配置。如原物華市場(chǎng)地塊通過(guò)權(quán)屬整合、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、土地等值置換，實(shí)現(xiàn)了成片開(kāi)發(fā)，釋放土地潛在價(jià)值；建立城市更新項(xiàng)目改擴(kuò)建路徑，探索城市更新項(xiàng)目高效審批機(jī)制。徐州飲食文化博物館通過(guò)更新再造，既保留了建筑歷史風(fēng)貌，又注入了新的文化內(nèi)涵；探索文脈傳承模式，采用保護(hù)與開(kāi)發(fā)并重的策略，如文廟街區(qū)項(xiàng)目通過(guò)歷史風(fēng)貌復(fù)原與現(xiàn)代商業(yè)配套相結(jié)合，打造出文廟·東方這一城市文化新名片。
▲戶部山
護(hù)航
政策工具箱里的“力度”與“溫度”
“彭城七里”的順利推進(jìn)，離不開(kāi)一套量身定制的規(guī)劃政策工具箱。這背后，是市資規(guī)局的前瞻謀劃與主動(dòng)作為。
政策創(chuàng)新更體現(xiàn)在細(xì)微處。“這些政策，就像‘指揮棒’，讓我們方向清、底氣足！”石磊巷立體停車樓項(xiàng)目經(jīng)辦人對(duì)工程項(xiàng)目審批服務(wù)贊不絕口，“從我們有更新意向開(kāi)始，規(guī)劃、住建等部門(mén)就全程接力跟蹤服務(wù)，幫我們捋流程、解難題，效率特別高！”在盤(pán)活原漢王府項(xiàng)目時(shí)，市自然資源和規(guī)劃局明確企業(yè)只需對(duì)接市自然資源和規(guī)劃局一個(gè)牽頭部門(mén)，所有手續(xù)要件一次性告知，并聯(lián)審批，無(wú)縫銜接。“我們甚至提前研判后續(xù)審批堵點(diǎn)，在方案階段就‘排雷’。”市自然資源和規(guī)劃局審批處工作人員杜國(guó)磊介紹。
▲云龍湖
從謀篇布局的“大寫(xiě)意”，到落地實(shí)施的“工筆畫(huà)”，徐州市自然資源和規(guī)劃局以科學(xué)的規(guī)劃引領(lǐng)、精細(xì)的實(shí)施管控、創(chuàng)新的存量盤(pán)活和精準(zhǔn)的政策供給，不僅守護(hù)了徐州的“根”與“魂”，更激活了城市的“韻”與“力”。這條七里長(zhǎng)軸，不僅串起了千年文脈，更彰顯了規(guī)劃在城市更新中不可或缺的引領(lǐng)力，為歷史文化名城的復(fù)興，貢獻(xiàn)了可借鑒的“徐州規(guī)劃方案”。
