近年來，南京市棲霞區(qū)仙林街道通過大力推進黨建引領基層治理，用心用情用力把一件件最難解決的事辦好、把一個個最難化解的矛盾糾紛化解好，連續(xù)14年做到矛盾糾紛“不上行、不外溢”。

仙林街道位于仙林大學城核心區(qū)，28萬人口，共有46條商業(yè)街區(qū)（含8個綜合體），3326個經營戶。街道通過網格排查發(fā)現，商業(yè)街區(qū)租賃糾紛突出，約占轄區(qū)信訪總量四分之一。為此，街道創(chuàng)新運用專門針對商業(yè)街區(qū)租賃糾紛化解的“三定三查三責”機制（定包案領導、定工作專班、定接待場所，查對各方訴求、查明實際責任、查清利益鏈條，咬定開發(fā)商責任、咬定商管和物業(yè)責任、咬定商戶自身責任）實打實化解糾紛、解決矛盾。

落實“三定”，確保糾紛穩(wěn)在街區(qū)

2018年的一天，網格員巡訪某商業(yè)綜合體時發(fā)現，地下商業(yè)街商戶聚集在一起，激烈地討論著商鋪要漲租金的事，個別商戶情緒激動。網格員立即上報，矛調中心人員20分鐘內趕到現場。

原來，該商業(yè)綜合體地下商業(yè)街建成后，開發(fā)商將商鋪全部賣給個人，商管公司返租后再對外租賃給了146個商戶，租賃期五年，后三年每年上漲租金，今年是上漲租金第一年。商戶認為當初招商時，商管公司發(fā)布了蘇果超市等品牌公司同步進駐綜合體方案，可兩年多了，品牌公司一直沒有進駐，整個商業(yè)街客流不旺。商管公司虛假宣傳、欺騙簽約，且地下商業(yè)街租金高于同地段商鋪，再漲租金商戶無力承擔。此糾紛涉及商戶多、金額高，且商戶情緒非常過激，極可能引發(fā)群體性事件。

根據糾紛涉及的人數和金額，矛調中心迅速報告街道書記。街道書記30分鐘內趕到現場，明確自己為包案領導，現場抽調了矛調中心、社區(qū)網格、機關科室共60人組成“工作專班”。1個小時內抽調人員全部趕到該商業(yè)綜合體，劃分10個工作組，每組包干十多個商戶，進鋪入戶面對面或打電話溝通，想盡辦法把所有商戶穩(wěn)定在街道。包案領導還邀請市、區(qū)相關部門和法律顧問，2小時內組成現場聯合接待組，商管公司騰出會議室掛牌辦公，和商管公司負責人、推選出來的商戶代表對話溝通。

強抓“三查”，明確糾紛化解路徑

工作組首要任務是查對各方訴求。

通過10個工作組上門聽、包案領導分頭聽、現場聯合接待組綜合聽，清晰掌握糾紛雙方訴求。經過工作組的深入調查，查明商管公司確實存在品牌公司沒有引進、營銷策劃活動部分沒開展、少數承諾沒有兌現、綜合體人氣不旺等問題；商戶存在缺少市場調研、售賣商品同質化嚴重，特別是在整個門面零售業(yè)銷量逐年下降的背景下，缺少風險意識，線上銷售渠道不暢。

工作組還發(fā)現，該商業(yè)綜合體開業(yè)兩年時間，尚未盈利。商戶經營同樣存在困難，大多數處于虧損邊緣，很多商戶都是朋友介紹一起來開店鋪的，存在一定的關聯利益群體。

咬定“三責”，實現糾紛高效處置

調解是新時代“楓橋經驗”的生動實踐，做好新時代調解工作是推進社會治理現代化的實際行動，是維護社會長期穩(wěn)定的重要保障。

包案領導、10個工作小組、現場聯合接待組根據前期摸排情況，找準牽頭人員，找到“利益群主”，進開發(fā)商門、入小業(yè)主家，通過“三下三上”多方多輪做工作，分析確認開發(fā)商和商管公司、商戶三方責任，提出初步方案，在征求三方意見后，再修改方案，通過“三下三上”反復三次達成廣泛共識，最終形成各方認可的方案。

對于開發(fā)商和商管公司，不漲租金維持現狀；對確實無法繼續(xù)經營的商戶，不收違約金，可以提前解除合同。同時，加大力度引進其他品牌公司，增加人氣；對負一樓業(yè)態(tài)重新規(guī)劃，轉型餐飲。對于商管公司，要加大對外營銷力度，邀請商戶代表參與營銷方案制定和實施。對于商戶，打算繼續(xù)經營的要服從管理，合力樹立品牌。

在方案與各方見面后，街道“一站式”矛調中心也主動投入牽頭引導商戶開展線上銷售工作，同時做好回頭看的跟蹤工作。

仙林街道運用“三定三查三責”工作法，在短短15天內妥善化解了這起涉及146人的群體糾紛。

近年來，該街道通過司法途徑明晰各方責任，有效化解3件涉眾型租賃糾紛，實現糾紛化解在萌芽、矛盾不上行，促進了社會和諧穩(wěn)定。